在进行二手公寓交易时，很多人最先关注的是房价高低，却常常忽略了交易过程中产生的各类税费，这些费用加起来可能占到房价的几个百分点，直接影响购房成本。要想避开交易中的“隐形支出”，就得先把各类税费的明细和缴纳规则摸清楚，避免到了过户时才发现预算不够。
常见的二手公寓交易税费有哪些？
二手公寓交易的税费主要分为三类，和普通住宅的税费规则有一定区别，得单独拎出来理清。
第一类是增值税及附加，这是交易中占比比较高的一项费用，很多人会把它和普通住宅的增值税规则搞混。举个例子，你买了一套总价100万的二手公寓，买了两年后要卖，要是普通住宅，满2年就能免增值税，但二手公寓不一样，不管买了多久，只要交易，基本都要交增值税。它的计算方式是差额的5.6%，差额就是这次的网签价减去当初买房的原价，比如现在网签价100万，当初买的时候花了70万，差额就是30万，增值税就是1.68万。
第二类是个人所得税，这个税的规则是针对交易中的盈利部分收取的，同样和普通住宅有区别。二手公寓的个税有两种缴纳方式，一种是全额的1%，另一种是差额的20%，两种方式可以选哪个更划算就用哪个。还是刚才的例子，要是网签价100万，当初买价70万，差额是30万，按差额20%算就是6万，按全额1%算就是1万，显然选全额缴纳更便宜；但如果当初买的时候只花了90万，差额10万，按差额20%算是2万，就比全额1%的1万贵，这时候就选全额缴纳。
第三类是契税，这个是由买家来承担的，和买家名下的房产数量有关。比如买家是首套房，买这套二手公寓的面积如果是90平以下，契税是网签价的1%，90平以上是1.5%；如果是二套房，90平以下还是1%，90平以上就是2%；要是三套房及以上，不管面积多大，契税基本都是3%，这个规则和普通住宅的契税规则是一致的。
除了这三大项，还有一些小额的费用，比如印花税，是网签价的0.05%，买卖双方都要交；还有产权登记费，一般是几百块钱，用来办新的不动产权证，这些费用占比不高，但也要算进总预算里。
税费的缴纳规则有哪些需要注意的？
很多人以为税费是买卖双方随便协商谁交都行，但其实有明确的规则，不能乱改。
首先，增值税和个税，通常是由卖家承担的，这是行业里的常规做法，也是因为这两项费用是针对交易盈利征收的，卖家是获利方，自然要承担。但实际交易中，很多卖家会把这些费用算进房价里，变成“实收价”，这时候买家就需要提前把税费算进总预算里，别以为房价100万就只准备100万。
其次，契税是固定由买家承担的，这个不管怎么协商，最终都是买家要向税务局缴纳的，不会转到卖家身上，这一点不用纠结，提前准备好这笔钱就行。
另外，还有一个容易忽略的点，就是税费的缴纳时间，一般是在办理过户手续当天，或者过户前一天，把所有税费一次性缴清，缴完税后才能继续办理过户，拿到新的不动产权证。要是税费没交齐，过户手续就办不下来，交易就会卡住。
还有特殊情况，比如卖家的公寓是继承或者赠与来的，税费规则会不一样，要是继承来的公寓再卖，个税可能会更高，差额的20%甚至更高，这种情况在交易前一定要让卖家提供当初的购房发票和相关证明，提前算好税费，避免临时出现额外支出。
如何提前算好税费，避免预算超支？
很多人因为没提前算税费，导致二手房交易中途出问题，其实只要提前准备就能避开。
最简单的方法是，找中介或者在当地的税务局官网，用税费计算器输入网签价、当初的购房原价、买家的房产套数这些信息，就能算出大概的税费。比如一套网签价100万的二手公寓，当初买价70万，买家是首套房90平以下，那税费大概是：增值税1.68万，个税1万，契税1万，印花税0.05万，登记费0.08万，加起来大概3.76万，再加上中介费的话，总支出就比房价多了四万多，提前把这些算进预算里，就不会到时候手忙脚乱。
另外，和卖家谈价格的时候，一定要问清楚税费是各付各的，还是卖家实收，要是实收的话，就把所有税费都加到房价里，再重新算总支出，别只看表面的房价数字。还有，一定要让卖家提供当初的购房发票，这个是算增值税和个税差额的关键，要是卖家找不到发票，税费就只能按全额算，可能会多花不少钱，交易前最好让卖家把这些材料准备好。
二手公寓交易的税费虽然不少，但只要把各类明细和规则摸清楚，提前算好预算，就能避开大部分不必要的麻烦，让交易过程更顺畅。