在二手房交易里，除了要和房东谈好房价、确认房屋产权，还有一项绕不开的事就是税费——不少人第一次买房或卖房时，光看到“契税”“个人所得税”这些名词就发懵，其实只要搞清楚不同税费的计算逻辑和缴纳规则，就能避免不少麻烦。
最常见的契税：谁交？交多少？
契税是二手房交易里最容易涉及的税费，但很多人搞不清该买方还是卖方承担——按行业常规，二手房的契税基本由买方负责，它的计算核心和房屋面积、买家是首套还是二套直接挂钩。举个例子：如果买的是90平及以下的普通住宅，首套和二套都按成交价的1%交；要是90平以上，首套按1.5%交，二套就按2%交。比如在一线城市买一套85平、总价200万的二手房，作为首套买家，契税就是200万×1%=2万；如果是100平的同总价房子，首套契税就是200万×1.5%=3万。
卖方要付的两大税：个税和增值税
卖方需要承担的税费，最主要的是个人所得税和增值税，这两项的减免条件最实用。个人所得税的计算逻辑是“差额的20%”或者“成交价的1%”，选哪个更划算就看差额：如果房子是卖方“满五唯一”——也就是拿到房产证满5年，且是卖方家庭在省内唯一的住房，就能免交个税。比如卖方当初买这套房花了100万，现在卖200万，差额100万，要是不满足“满五唯一”，按差额20%算就是20万，而按成交价1%算就是2万，显然选后者更划算。
增值税的减免条件也是“满2年”：如果房产证办下来满2年，普通住宅就不用交；不满2年的话，要按成交价的5.6%左右交。比如一套总价200万、不满2年的二手房，增值税大概是200万×5.6%=11.2万，要是满2年就可以省这笔钱。
其他小额费用：别漏了这些小钱
除了上面的大头税费，还有一些容易被忽略的小额费用，加起来也得几千块。比如二手房交易要交的交易手续费，一般是按房屋面积算，每平几块钱，像90平的房子大概500元左右；还有房屋产权登记费，普通住宅是80元/套，非住宅是550元，这笔钱大多由买方承担。另外如果是通过中介交易，还要付中介费，一般是成交价的1%到3%，具体可以和中介谈。
缴纳税费的注意事项
很多人会搞错税费的缴纳时间和地点：一般来说，契税要在办理房产证之前，到不动产登记中心的税务窗口交；而卖方的个税和增值税，大多是在办理房屋过户的时候和其他费用一起结清，有些城市也可以提前线上申报缴纳。另外要注意，税费的计算基数大多以“网签价”为准——也就是买卖双方在住建部门备案的交易价格，这个价格不能随便填，要符合当地的最低计税标准，不然会被税务部门按最低标准核税。
提前搞懂这些税费的计算和缴纳规则，不仅能避免交易时的纠纷，还能提前算出自己的购房或卖房成本，不会因为突然冒出的税费打乱预算。