买房是不少人人生里的大事，选到性价比合适的房源，二手公寓也成了很多人的备选。但不少人只盯着房子的价格，却容易忽略交易里的各类税费——这些隐形成本往往会比想象中高，处理不好还可能踩坑。今天就用大家熟悉的生活例子，把二手公寓交易里的税费说清楚，让你心里有数。
常见的基础交易税费：买卖双方各有承担
二手公寓交易里，有两类税费是基础项，买卖双方各承担对应的部分，就像你和朋友合伙买奶茶，各自付自己的那杯钱。
首先是契税，这是买方必须交的。举个例子，你买一套总价100万的二手公寓，契税的计算和你买的是首套还是多套有关：如果是首套，面积90平及以下按1%算（也就是1万），90平以上按1.5%算（1.5万）；如果是第二套，90平及以下还是1%，90平以上就是2%，第三套及以上普遍按3%算。这里要注意，公寓的契税是按“网签价”（也就是买卖双方合同里的实际交易价，一般会参考当地房管部门的指导价）来算的，不是随便报的低价。
然后是交易手续费和产权登记费，这俩都是小钱，交易手续费通常是按公寓面积算，每平几块到十几块，100平的房子大概几百块；产权登记费是办新房产证的钱，个人一般只要几十块，比买新车上牌费还低。
卖方核心承担的税费：最容易踩坑的“大头项”
卖方的税费才是很多人容易搞错的地方，甚至不少中介会简化说明，让买方以为自己要掏。这里分两种情况，用例子说更清楚。
第一种是增值税及附加，这是卖方满不满“持有年限”的关键。如果这套公寓是卖方满5年且是唯一住房，增值税及附加是全免的，不用掏；如果没满5年，就要按增值额的5.3%算，比如这套公寓当初卖方买成60万，现在卖100万，增值了40万，增值税就是2.12万。
第二种是个人所得税，这也是卖方要付的。同样看持有年限，如果满5年且是唯一住房，个税全免；如果不满足这个条件，就要按两种方式选一种算：要么是交易差价的20%（差价=网签价-当初买房的成本价-装修发票-房贷利息这些合理费用），要么是按网签价的1%~2%算，哪个低选哪个。比如刚才那套100万的公寓，当初买房花了60万，装修花了5万，房贷利息1万，差价就是34万，按20%算就是6.8万，要是按1%算就是1万，选后者更划算。
还有个容易漏的税叫土地增值税，这个是公寓和普通住宅的区别项——普通住宅满5年免土地增值税，但公寓基本都要交，计算方式会复杂点，不过现在很多城市是按网签价的5%左右简易征收，100万的房子大概5万。
额外注意的“隐形小税费”
除了上面这些，还有两个几乎不被注意的小费用，也得提前算进去。一个是评估费，如果你的贷款买房，银行会让你找评估公司给房子估个价，这个费用一般是评估价的0.1%~0.5%，100万的房子大概1000到5000块；另一个是中介费，如果找中介帮忙，费用一般是网签价的1%~3%，不过这个可以和中介谈，有些小中介能降到0.5%。
很多人买二手公寓的时候，只把房价算进成本，最后发现税费比预想的多几万，就是因为没理清这些明细。只要提前把买卖双方该承担的税费算清楚，和中介、卖方把各自要付的部分写进合同，就能避免不少纠纷。