早上送孩子上学时，不少家长会和邻居念叨“打算把房子留给孩子，最近在纠结怎么更名”，或是长辈间会聊“给孩子换套学区房，要不要先把自己的房子过户给他们”。其实家庭房产更名不是只有“直接过户”一种方式，不同情形的操作和税费差得特别多，今天就用大家身边的例子，把常见情况说清楚。
家庭房产更名的3种常见情形
家庭里房产更名，一般都是亲属间的操作，核心需求无非是“给孩子留房”“夫妻间调整房产归属”“老人的房子给孙辈”，对应下来主要有三种常见情况，每种都对应不同的操作路径：
第一种是夫妻间更名，比如婚后买的房子只写了一方名字，后来想加配偶名字，或是离婚时约定把房子转到一方名下，这种属于夫妻财产分割类的更名；第二种是直系亲属间的赠与，比如父母把房子转给子女，或是爷爷奶奶转给孙辈，这种不用走买卖流程；第三种是正常的买卖过户，哪怕是亲属间，也可以像普通二手房交易一样走网签、交税的流程，适合一些有特定需求的情况。
不同亲属过户的税费差异要理清
很多人只知道“给孩子过户要花钱”，但不知道不同情形的税费能差出好几万，下面就用一套价值200万、满五唯一的普通住宅（比如80平的刚需房，是家庭唯一住房，而且买了超过5年）举例，把三种情况的税费说透：
先看夫妻间更名，这是三种里税费最少的，几乎不用花钱。根据规定，夫妻婚姻关系存续期间，房产加名、减名或是因离婚分割财产更名，都免征契税、个人所得税和增值税，只需要交几百块的工本费和登记费，顶多1000块就能搞定，适合调整婚内房产归属的情况。
再看直系亲属赠与，这种方式比买卖过户多了一笔不小的个税。这套200万的房子，如果走赠与流程，只需要交3%的契税（也就是6万块），还有万分之五的印花税（1000块），加起来总共6.1万左右。但要注意，赠与的房子如果以后再卖，会收20%的个人所得税，比如以后卖300万，就要交近60万的个税，这是很多人容易忽略的坑。
最后是亲属间的买卖过户，税费反而比赠与划算，这套200万的满五唯一住宅，只需要交1%的契税（首套的话，也就是2万块），增值税和个税都因为满五唯一免征，总税费才2万。而且买卖过户的房子，以后再卖和普通二手房一样，符合满五唯一就不用交个税，没有后续的大额成本。
可能有人会问，明明买卖税费更低，为什么还要选赠与？如果房子以后不卖，或是暂时没法办买卖（比如孩子不符合购房资格），赠与就更合适；如果只是为了现在过户，以后大概率要卖，买卖过户的长期成本要低很多。
很多人办理家庭房产更名时，容易只看当下的税费，忽略未来的成本，其实只要根据自己的需求选对方式，就能省下不少钱。比如孩子已经有购房资格，不如直接走买卖流程；如果暂时用不到卖房子，赠与也能作为备选方案；夫妻间调整房产，走更名就足够简单。