在准备买或者卖二手公寓时，很多人会把重点放在房子的总价上，却容易忽略藏在交易里的各类费用——这些费用加起来可能占房款的3%到8%，算下来不是个小数目。比如不少第一次卖房的朋友，以为拿到手的就是标价，结果最后扣掉各类杂七杂八的费用，才发现实际收入比预期少了近十万。今天就把二手公寓交易里的各类费用拆解开，用大家能懂的话讲清楚，避免踩坑。
交易双方都要留意的固定费用
这部分费用不管是买方还是卖方，基本都得提前准备，是交易里的“基础开支”。
第一个是中介服务费，这是找中介帮忙找房、谈价时产生的。一般是房款的1%到3%，但现在很多城市会有浮动——比如买方付1%，卖方付2%，或者双方各付1.5%。举个例子，如果买一套总价100万的二手公寓，按2%算的话，中介费就是2万，不少人觉得这钱花得值，毕竟中介会帮着查房子的产权问题、协调交易流程，省了自己跑的麻烦。
第二个是交易登记费，这是去不动产登记中心办过户时的工本费，金额不高，住宅一般是80元，二手公寓这类商业性质的，大概是550元，不管买卖哪一方，只要去办手续都得交。
买方需要单独准备的费用
对买方来说，除了基础费用，还有几项和房子情况挂钩的费用，得提前核对清楚。
最主要的是契税，这是买方必须交的，和公寓的总价、还有买方名下的房产套数有关。如果是买首套二手公寓，面积90平以下的话，契税是房款的1%；90平以上是1.5%。如果是二套，不管面积多大，基本都是2%左右。比如买一套总价150万的二手公寓，首套90平以下的话，契税就是1.5万，这笔钱要提前留出来，别和首付混在一起。
还有贷款相关的费用，如果买方是贷款买房，会有评估费和抵押登记费。评估费是银行要确认房子值多少钱，用来定贷款额度，一般是房款的0.1%到0.5%，比如100万的房子，评估费大概1000到5000元。抵押登记费也是办贷款时的手续费用，和交易登记费差不多，二手公寓一般几百块。
卖方需要单独留意的费用
卖方的费用大多和房子的“持有时间”有关，要是满足一定条件，能省不少。
最常见的是个人所得税，这是卖方赚了房款后要交的税。如果这套二手公寓是卖方唯一的房子，而且持有满5年，就能免征这个税。如果不满足条件，一般是房款的1%，或者是卖房差价的20%——差价就是卖房总价减去当初买房的总价、还有装修费这些合理开支的部分。举个例子，卖方当初买这套公寓花了80万，现在100万卖，差价20万，要交4万的税，要是满5年唯一的话，这笔钱就不用出了。
还有增值税，以前叫营业税，同样和持有时间有关。如果卖方持有这套公寓满2年，就能免征；不满2年的话，要交房款的5.6%左右。比如100万的公寓，不满2年的话，增值税就是5.6万，这也是不少卖方会等房子满2年再卖的原因之一。
最后要提醒的是，这些费用明细每个城市可能会有小差别，交易前最好去当地不动产登记中心或者税务部门确认清楚，也可以找靠谱的中介列一张“费用清单”，把每一笔钱的金额、支付方都写明白，避免交易中途出现不必要的误会。