买过二手房的人都知道，除了房款，还有一笔不小的“隐形开销”藏在交易里，其中占比最大的就是各类税费。很多第一次买房的人，往往因为没搞懂税费规则，预算超支好几个月工资。其实这些税费并不是乱收费，每一项都对应明确的缴纳规则，只要提前摸清楚，就能避开不少坑。
什么是二手公寓交易税费？
简单说，二手公寓交易税费就是你买二手公寓时，要向国家相关部门缴纳的各类费用总和，它和一手房的税费、普通住宅的税费都不一样，因为公寓属于商业性质的房产，税费规则更复杂，很多人会把它和普通住宅的税费搞混，这也是不少人踩坑的根源。举个例子，同样是买一套总价100万的房产，如果是普通住宅，税费可能只占几万，但如果是二手公寓，税费很可能占到总房款的10%以上，差出一辆代步车的钱，是不是很惊人？
二手公寓交易的核心税费明细
二手公寓交易的税费主要由买家和卖家各自承担，常见的有4种，每一种的计算方式和缴纳规则都不同：
第一种是契税，这是买家必须交的税，也是占比最高的一项，税率固定是总房款的3%，不管你买的公寓面积多大、是不是首套，都没有优惠，这和普通住宅首套有1%、1.5%的优惠完全不同，一定要记牢。比如你买一套总价80万的二手公寓，契税就是80万×3%=2.4万，是笔不小的开支。
第二种是增值税及附加，这是卖家要交的税，规则是如果卖家持有这套公寓不满2年，要交总房款的5.6%；如果满2年，就可以免交。还是举例子，卖家买这套公寓花了50万，现在以80万卖给你，持有时间1年，那卖家要交的增值税就是80万×5.6%=4.48万，这笔钱一般会转嫁到买家身上，所以谈房价的时候要提前说清楚谁承担。
第三种是个人所得税，同样是卖家缴纳，规则也很明确：如果卖家持有满5年，而且是卖家家庭名下唯一的公寓，就可以免交；如果不满足这两个条件，就要交差额的20%或者总房款的1%，选金额低的那个。比如刚才那套80万的公寓，卖家当初买的时候花了50万，差额就是30万，按差额20%算就是6万，比总房款1%的8000元高，就选8000元缴纳。
第四种是印花税，买卖双方都要交，税率都是总房款的0.05%，不过现在有优惠，减半征收，也就是双方各交总房款的0.025%，这套80万的公寓，买卖双方各交200元，几乎可以忽略，但也别忘算进去。
二手公寓税费的特殊注意事项
除了上面的明细，还有几个容易忽略的细节，直接影响最终要花多少钱。首先是“原值”的认定，也就是卖家当初买公寓的价格，这个很重要，因为个人所得税的差额是按“现在售价减当初买价”算的，一定要保留好当初的购房发票，如果丢了，有些地方会按总房款的全额来收个税，费用会差很多。
其次是税费的缴纳时间，一般是在办理过户手续当天，和房款一起准备好，别到当天凑不齐钱，耽误过户时间。还有，不同城市的二手公寓税费规则可能有细微差别，比如有的城市会对商业性质的公寓有额外的费用，所以最好提前问一下当地的不动产登记中心，或者找靠谱的中介确认，别只听网上的通用说法。
其实二手公寓的税费并没有想象中那么复杂，只要搞清楚每一项的规则，提前把预算算进去，就能避免很多不必要的麻烦。毕竟买房子是大事，把隐形开销提前摸透，才能真正做到心里有数，选到合适的房子。