在西安，不少打算换房或者买第一套二手房的朋友，常会被各种税费弄得一头雾水——明明和中介说好了总价，最后过户时却冒出一笔笔额外的钱，还不知道这些钱是怎么算出来的，甚至可能因为不懂政策多花冤枉钱，或者漏缴产生麻烦。其实二手房交易的税费并没有想象中复杂，只要理清核心的几个项目，结合自身情况对应，就能提前算清成本。
最受关注的：契税（谁买房谁交，跟房子大小有关）
契税是二手房交易里最主要的税费之一，而且是由买方承担的，这一点要先搞清楚。很多人不知道，契税的税率不是固定的，而是和购房者名下的房子数量、要买的这套二手房的面积直接挂钩，和房子本身的价格也有一点关系，但核心是“首套/二套”和“面积”。举个例子：如果你在西安是首次买房，买的二手房面积在90平及以下，那契税只需要按房子总价的1%交；如果面积超过90平，就是按总价的1.5%交。要是你在西安已经有一套房，再买二手房的话，90平及以下还是1%，但超过90平的话，契税就变成2%了。还有一种情况，如果你买的二手房是家庭第三套及以上，不管面积多大，契税基本都是3%。这个政策是全国统一的，但各地执行时可能会有细微调整，西安目前就是按这个标准来的，买房前一定要核对自己的购房资格和房屋面积，提前算好这笔钱。
常被忽略的：增值税及附加（满两年就可能免）
增值税及附加是二手房交易里另一项大费用，但这笔钱一般是由卖方承担的，不过实际交易中很多时候会转嫁到买方身上，所以买方也得搞懂它的规则。增值税的核心判定标准是“房子有没有满两年”，也就是这套房子从原房主拿到房产证的时间，到你打算过户的时间，有没有超过2年。如果这套二手房的房产证满了2年，那西安这里是可以免征增值税及附加的；如果不满2年，就需要按房子总价的5.3%来交这笔钱，这可不是个小数目，比如一套100万的房子，不满2年的话就要交5.3万，差一点就能省下来。所以很多人挑房的时候会优先选“满二”的房子，就是为了省这笔税费，这也是西安二手房市场里“满二”房源更受欢迎的原因之一。
影响不小的：个人所得税（满五唯一就能免）
个人所得税的规则比前两项稍复杂一点，但也是二手房交易里的重点。这笔钱同样是卖方承担，不过也可能会出现在买方的成本里。个税的减免条件是“满五唯一”，也就是这套房子的房产证满了5年，而且是原房主在西安的家庭唯一住房，两个条件同时满足的话，就可以免征个税。如果不满足“满五唯一”，一般是按房子总价的1%来交，或者按房子差价（现在的网签价减去原房主当初买房的价格）的20%交，两种方式选低的那个。举个例子：原房主2018年买这套房花了80万，现在卖100万，要是按差价算就是20万的20%，也就是4万，按总价算就是1万，那肯定选按总价交更划算。所以如果能碰到“满五唯一”的二手房，不仅能省个税，还可能连增值税都免，是最划算的选择。
其他小钱：印花税、工本费等（几乎可以忽略）
除了上面几个大项，还有一些小额的费用，比如印花税，现在对个人买卖住房的话，是免征印花税的，只需要交房产证的工本费，也就是几十块钱，还有一些过户的手续费，一般是按房子面积算，每平几块钱，总共也就几百块。这些费用占比极低，不用太担心，主要还是前面的契税、增值税、个税这三个大头需要重点关注。
西安二手房的税费细节其实就是围绕这几个核心项目，只要提前搞清楚自己的购房情况，对应好“满二”“满五唯一”这些判定标准，就能提前算清总成本，不会在过户时被突然增加的费用打乱计划。毕竟买房是大事，多了解这些细节，才能避开不必要的支出，顺利完成交易。