在西安，不少家庭换房时会优先考虑二手房，毕竟能直接入住，还能看清房屋实际状况，但很多人在准备交易时，会被各种税费弄晕，不知道哪些该交、交多少，甚至因为对税费的不了解，打乱了购房预算。其实二手房交易税费并不复杂，只要理清几个核心项，结合自己的情况就能算清。
契税：买方最该记清的“基础项”
契税是二手房交易里买方必须交的，也是占比最高的一项费用，就像买衣服时的“基础款税费”，只要买二手房就绕不开。它的计算和房屋面积、买方是否是首套房直接挂钩，举个常见的例子：如果在西安买一套90平的二手房，买方是首次在西安买房，按政策只需要交总房款1%的契税；如果买的是90平以上的，首套就按总房款1.5%交；要是买方之前在西安有过房，再买这套二手房，不管面积多大，都得按总房款的2%交；如果是买二套以上的房子，还可能涨到3%。这里要注意，“首套房”的认定是以家庭为单位的，包括夫妻双方和未成年子女，哪怕之前在外地买过房，只要在西安没房，也算西安的首套认定范围。
增值税及附加：满二就能省大钱
增值税及附加是二手房交易里的“优惠项”，很多西安的卖房人会说“这套房满二了”，其实满二指的是房屋的房产证出证时间，或者契税完税发票的时间满2年，满足这个条件，就能免交这部分税费。如果不满2年，就需要交总房款5.3%左右的增值税及附加，还是用例子说：一套在西安总房款100万的不满2年的二手房，光这一项就要交5.3万，这可不是小数目。所以很多人选二手房时，会优先找“满二”的房源，就是为了省这笔钱。另外，这里的时间认定，只要两个凭证里有一个满2年就行，不用两个都满，灵活度很高。
个人所得税：满五唯一能免
个人所得税是二手房交易里的“减免项”，如果卖方的这套房，是自己在西安家庭名下唯一的住房，而且房产证出证时间满5年，就能免交这笔费用，这就是常说的“满五唯一”。要是不满足这个条件，就需要交总房款的1%，或者房屋买卖差额的20%，两种方式选低的那个就行。举个例子：如果卖方的房子买的时候花了80万，现在卖100万，差额是20万，按差额20%交的话是4万，比按总房款1%的1万多，那就选按总房款1%交。但如果房子满五唯一，这1万甚至4万都不用出，所以买二手房时，问清楚是不是“满五唯一”，也能省不少钱。
其他小额税费：别忽略小钱
除了上面几个大头，还有一些小额费用，比如印花税，现在西安二手房交易里，买方和卖方都免交印花税了，只有产权证的5元工本费，几块钱就能搞定；还有交易手续费，一般是按房屋面积算，每平几块钱，总共几百块，基本可以忽略。这些小额费用容易被忽略，但也不会给预算带来大负担，主要还是前面三个大头税费需要重点关注。
最后要提醒的是，西安二手房交易的税费政策可能会根据城市规划、楼市情况微调，交易前最好查一下西安住建局或税务局的官方信息，或者找正规中介核对，避免因为政策变动搞错预算，毕竟买房是大事，把税费算清楚，才能更从容地选到合适的房子。