买二手房时，除了盯着房子的地段、户型和装修，税费这块往往是容易被忽略的“隐形成本”——不少人因为没提前算清楚税费，差点打乱购房预算。其实二手房交易的税费并没有那么复杂，只要分清楚哪些是该交的、该谁交，就能避免踩坑。
大头税费：契税，谁买房谁交
契税是二手房交易里占比最高的税费，通常由买方承担，就像咱们买家电、家具要付的“交易基础费”，只不过是针对房产的。它的征收金额不是固定的，主要跟房子的面积、买方名下的房产套数有关：
- 如果是买方的首套房，房子面积≤90㎡，只需要交总房款的1%；面积＞90㎡，则交1.5%。比如买一套85㎡的首套二手房，总房款100万，契税就是1万；
- 如果是二套房，90㎡及以下还是1%，90㎡以上则是2%；
- 要是买方名下已经有两套及以上房子，契税会涨到3%，不管房子多大。
举个生活化的例子，就像买奶茶，首杯有优惠，多买或者买大杯收费就不一样，契税就是针对房产的“分级优惠收费”。
卖方的核心税费：增值税及附加，满二就能免
增值税及附加是卖方要交的税费，也是二手房交易里的“重头戏”，它的减免门槛很明确：只要房子的“持有年限”满2年，就能免交这笔税费。如果没满2年，需要交总房款的5.3%左右（不同城市的附加费比例会有小浮动，整体差不多）。
很多人会把“满二”和“满五”搞混，其实满五是另一个税费减免条件，咱们后面说。比如一套总房款200万的不满2年的二手房，增值税就要交10.6万，这可不是小数目，所以买房时优先选“满二”的房子，能省不少钱。
卖方的“个人所得税”，满五唯一可全免
个人所得税同样是卖方要交的，这项税费的减免条件更“苛刻”，需要同时满足两个条件：一是这套房子卖方持有满5年，二是这是卖方家庭在该城市的“唯一住房”，也就是常说的“满五唯一”。
如果不满足“满五唯一”，就需要交两部分费用：要么是总房款的1%，要么是房子“差价”（本次交易价减去当初买房的原价、税费、装修费等合理成本）的20%，选哪个交的少就按哪个来。比如卖方当初买这套房子花了80万，现在卖150万，差价70万，要是按差价20%交就是14万，要是按总房款1%交1.5万，显然选后者更划算。
容易被忽略的小额税费
除了上面这些大额税费，还有几个几百块到几千块的小额费用，也得提前留出来预算：
- 产权登记费：就是办理新房产证的工本费，个人住宅一般只需要80元，属于固定费用，几乎不会变；
- 交易手续费：是针对房屋交易的“手续服务费”，不同城市标准不一样，大多是按房子面积算，每平2-6元，买卖双方可能各承担一半，也有约定由买方全付的，签合同前要问清楚；
- 还有一些城市会收印花税，不过从2022年开始，个人买卖住宅的印花税已经暂时减免了，不用额外交这笔钱。
缴纳时的关键要点，别踩这些坑
最后要提醒几个容易出错的缴纳要点：
一是税费的承担方不是绝对的，虽然政策规定了谁交，但实际交易中很多时候是卖方把税费加到房款里，或者约定由买方全付，签购房合同的时候一定要写清楚，别等过户时才扯皮；
二是“满二”“满五唯一”的认定，不是看房产证的发证时间，而是看当初买房的契税发票时间，很多人忽略这点，结果白跑一趟；
三是过户前一定要先查清楚房子的税费情况，比如有没有欠缴的物业费、水电费，还有卖方有没有隐瞒未交的税费，最好跟着卖方一起去税务局核税，避免自己莫名背债。
二手房交易的税费明细看起来多，其实只要把每项的条件和承担方理清楚，再结合自己的购房情况提前计算，就能把这部分成本控制好，不会因为隐形支出打乱整个购房计划。