想在西安入手一套商住类二手房，除了看地段、配套，最不能忽略的就是交易税费——这可是实打实的成本，算错了很可能超出预算。很多人以为住宅的税费标准都一样，其实商住类二手房因为性质特殊，税费规则和住宅差得老远，稍不注意就会多花冤枉钱。
买方要交的税费
作为买家，你主要承担3种税费，每一种的计算逻辑都和房子的评估价（不是成交价，是房管局备案的评估价）直接挂钩。
第一种是契税，这是买方最主要的支出。不管你是不是西安首套房，商住类的契税税率都是固定的3%，没有住宅那种“首套房90平以下减按1%”的优惠。举个例子，一套评估价50万的商住二手房，契税就是50万×3%=1.5万。
第二种是交易手续费，这个是按建筑面积算的，西安的标准是每平米5元，比如一套40平的小公寓，手续费就是40×5=200元，金额不大但别忘算进去。
第三种是产权登记费，也就是办不动产权证的工本费，这个是固定的550元，不管房子大小，只要是商住类二手房，买方都得交这笔钱。
卖方要交的税费
很多买家容易忽略卖方的税费，其实西安的二手房交易中，大部分税费默认是卖方承担，只是有时候卖家会把税费加到房价里，所以提前搞清楚卖方税费，能帮你砍价。卖方要交的税费有3种：
第一种是增值税及附加税，这个是按差额算的，差额就是“评估价减去原房主买这套房时的价格”，税率是5.3%。比如原房主当年买这套房花了30万，现在评估价50万，差额就是20万，增值税就是20万×5.3%=1.06万。而且不管这套房满不满2年，商住类都没有住宅那种“满2年免增值税”的政策。
第二种是个人所得税，同样按差额的20%算，或者按评估价的1%交，两种方式可以选，哪个便宜用哪个。还是刚才的例子，差额20万的话，20万×20%=4万，要是评估价50万的1%是5000元，那选按1%交更划算。但要注意，商住类没有住宅“满5唯一免个税”的优惠，只要交易，就得交这个税。
第三种是土地增值税，这是商住类独有的，住宅交易不用交。西安的土地增值税计算有两种方式，一种是按差额的30%-60%四级超率累进税率算，另一种是按评估价的5%简易征收，一般卖家会选简易征收，金额更低。还是刚才的例子，评估价50万的话，50万×5%=2.5万，比按差额算便宜很多。
总税费大概要花多少
还是用刚才的例子算一笔账，一套40平、评估价50万的西安商住类二手房，总税费加起来大概是：买方的1.5万契税+200元手续费+550元登记费，共15750元；卖方的1.06万增值税+5000元个税+2.5万土地增值税，共40600元；总税费大概5.6万。
很多人买商住类就是看中不限购、总价低，但交易时的税费确实比住宅高，尤其是土地增值税和个税，是最大的支出。要是不确定具体金额，最好提前找中介或者房管局查清楚，避免签了合同才发现税费超预算。